普通住宅唱主角南城市场始升温

根据伟业顾问的监测统计，去年全年北京市共推出新盘将近200个（其中包括一些分期发售和内部认购的项目）。无论从新盘个数和推出速度上看，均超过了上一年。

而从2000年7月起，截至12月上旬，共推出新盘112个。从整体看，去年下半年新盘推出的速度和数量也超过了去年上半年，尤其是去年9、10月份，更成为新盘推出的高峰期，几乎下半年大部分的新盘都选择这一期间开盘。

去年下半年，北京市共推出内销住宅83个，占了去年下半年新盘数量的三分之二还要多，其中高档住宅15个，普通住宅68个。而去年上半年共推出新盘68个，其中高档住宅24个，普通住宅44个，新盘数量，特别是普通住宅数量明显少于去年下半年。可见，内销住宅，尤其是普通住宅已成为新盘的主角，这是由于集团购买力的减弱和个人购买力的增强所形成的必然趋势。

区域分布特点明显。在所有83个内销住宅新盘中，朝阳区占了23个，超过了总数的四分之一。而丰台区以12个项目超过了海淀区的11个项目，成为推出住宅新盘第二多的地区。东城、西城、崇文、宣武4个城区，共推出住宅16个，其中宣武区就占了9个。在远郊区县中，大兴县和通州区分别推出了8个和6个新盘，远远超过了其它远郊地区。

内销住宅具有以下几个区位特点：

第一：朝阳区东三环周边地区，作为传统的房地产热点区域，继续保持了原有的优势。特别是随着东四环的开通，带动了望京地区和东三环沿线以外的发展，并有继续向郊区推进的趋势。

第二：宣武区在4个城区中一枝独秀，新盘的推出数量远远超过了其它3个区。这主要是由于其它3个区的土地存量已经不大，土地成本和拆迁成本过高，使一般的开发商望而却步。而宣武区虽然原先并不为人看好，但随着南城市场宣传力度的加大和南部地区基础设施的完善，近期颇受开发商的青睐。

第三：由于北城四环以内的地区已无太大的发展空间，只能向四环以外的地区扩展，如亚北地区、京昌高速路沿线和望京地区等已逐步形成新的热点区域。南城的丰台区和大兴县由于基础设施的完善和开发成本较低，特别是南四环的建成，逐渐成为房地产开发的重点区域之一。

从总供应量上看，朝阳区仍是新盘推出最多的区域，共有35个，其次是海淀区有15个，丰台区有13个新盘推出，这3个区的新盘总和占了总项目数的一半还多。

朝阳区和海淀区是传统的新盘推出较多的地区，而宣武区和丰台区则成为新兴的地区，这表明了南城房地产市场日渐兴旺。朝阳区和通州区的新盘数量较多，又说明了东部地区仍是房地产开发的热点地区。

二、三环周边市场热度不减。从环线情况看，二环周边地区共有26个新盘，三环周边地区有36个新盘，四环周边地区有14个新盘，四环以外有35个新盘。

二三环周边的新盘数量超过了四环周边地区，这主要是由于南二三环和东二三环地区有不少新盘涌现，这也说明了南部地区和东部地区是下半年房地产的热点地区。由于四环尚未全线建成，所以难以对南四环和西四环周边地区形成带动作用。而在东部和北部地区，普通住宅的市场也已逐渐转移到望京、亚北等四环以外的地区，四环以外地区新盘数量的增多则说明了这一点，同时也表明北京市住宅郊区化的趋势日渐明显。

从全市范围来看，高档住宅主要分布在东部及东北部地区，普通住宅多分布在南部和西部地区。去年下半年新推出的内销住宅中的15个高档住宅，朝阳区就占了6个，将近总数的一半。这证明朝阳区仍是高档住宅的市场热点，这主要与该地区的市场氛围和客户的收入水平有密切关系。

内销住宅价格仍然偏高。在去年下半年推出的内销住宅新盘中，均价在3000元以下的项目有12个，均价在3000—5000元之间的项目有26个，均价在5000—7000元之间的项目有25个，均价在7000元以上的项目有20个。可以看出，新盘价格的主要区间是在3000—7000元之间。

由此可见，北京市住宅市场的价格仍然较高，市场缺乏为中低收入者提供的有效供给。去年经济适用房和今年小户型项目的热卖就是有力的证明，这说明北京市房地产市场在中低价位项目具有一定的市场空缺。

根据不同价位住宅在几个主要地区的分布情况来看，高价位新盘大多分布在朝阳区、海淀区和宣武区，而低价位新盘大多分布在丰台区和大兴县，可见区位因素对价格的影响是十分巨大的。朝阳区和海淀区在中高价位市场的供应量是比较充足的，而在中低价位市场的供应量有一定的短缺。

北京市现有的住宅楼型主要包括以下几种：高层塔楼、高层板楼、多层板楼（不带电梯）。此外，还衍生出联体塔楼、塔板联体、多层带电梯等其它几种楼型。虽然现在比较流行小高层板楼，但实际上这几种楼型可以说是各有优劣。

塔楼可以提高容积率，但塔楼的户型设计受到一定的限制，部分户型的采光和通风不好，影响了产品的居住品质。

多层板楼户型有利于采光和通风，且户型比较方正，便于使用。但不利于提高容积率，同时会影响地块内的绿化面积。

目前比较流行的小高板，特别是一梯二户的小高板，是一种品质较高的楼型，它兼有多层板楼和塔楼的优点，如户型采光和通风较好、电梯便于出行等。但这种楼型也存在成本高、物业管理费高等问题。

去年下半年板楼和塔楼的比例接近，此外还有一些项目既有塔楼又有板楼。可见，虽然小高板楼的声势很大，但并未占有绝对的优势。

现在市场上大小户型主要是从面积上进行区分，大致来说，3居在100m2以下，2居在80m2以下，1居在60m2以下的即为小户型。

今年下半年，小户型项目有明显增加，一些项目还推出了1＋1的概念。随着个人贷款制度的推出，一些经济能力不是很强的个人也步入了购房者的行列，总价较低的小户型成为首选。此外，投资型客户的增加也促进了小户型的升温。而大户型一直是北京市场的主流。值得一提的是，一些项目不但将平面面积做大，还将层高提高，从整体上扩大了户型的立体空间。